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| 楼市快递 |
| 济南“冲刺”供地 |
| 2009-09-12 08:50:43 |
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在全运会开幕前的最后3个月里，济南土地市场骤然放量。7月单月供应土地31幅，8月份又接连供地10幅，且40余幅供地大都是居住和商服地块。
当地一位资深地产评论人说：“这一波土地放量，既符合中央政策，又赶在全运会召开的前夕，最重要的是当前市场火爆而后市尚不明朗，这样的时间点让当地政府抓住了。”
全国政协委员、山东经济学院房地产经济所所长郭松海表示，全运会加快了济南的城市化进程，旧城改造、棚户区改造释放了大量土地，也促使大量的开发商进入了济南的房地产市场。
但也有业内人士不免忧虑，前两年，“全运会效应”已使天鸿、鑫苑置业、中海、保利、海尔、绿城、海信等众多地产大鳄齐聚济南，面临当前地产大腕的持续入场，济南是否有足够的消费力支撑、又会否带来住宅结构性供应过量的问题？
放量推地
济南土地缘何“井喷”？业界给出了不同的看法。
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗认为，济南土地的放量和全国市场的状况以及当前平抑房价的政策吻合。
“进入2009年第二季度，一线城市开始加大土地供应量，随后7月份，部分二线城市也开始加大了土地供应量，济南也在其列。”李铁岗指出。
而在记者致电济南市国土资源局时，相关负责人也表示，济南近期供地放量并不是特殊行为。“每年的年初是做计划和总结的时候，供地都较少，而年中会集中供地。”
更多的业内人士则分析，在前几月小量试探的基础上，7月份济南加大土地供应，实际上包含着多重因素在内。
山东大舜天成置业有限公司销售部经理姚海波认为，一方面全运会使政府在旧城改造、棚户区改造、道路改造升级上做了大量投入，吸引了大量开发商的眼球。政府看到了当前实力型房企的储地需求，而加大土地供应。另一方面，政府旧城改造、棚户区改造、基础设施升级建设等方面的巨量投入，也促使“政府方面希望通过尽快出让土地来完成资金回收”。
在7月份济南的土地放量中，除了市中区的九曲片区一次性推出13块土地成为“大头”外，奥体中心附近同样推出了5块土地。对此济南地产评论人于清分析，“九曲片区是旧城改造地区，政府此次大规模推地，也是希望借助当前市场的力量，来完成旧城改造。”
于清同时直言，西客站的建设、全运会即将召开等都是城市规划过程中拉动板块发展的“点”。“政府利用的是房地产市场的火爆，确切地讲，是政府对房地产未来走势不明朗，先放地变现了再说。”
全运会效应存局限
大型开发商近期在济南陆续拿地的行为同样引起了业界的关注。全运会对房地产投资的预期拉动效应已经呈现，这种拉动效应对济南房地产市场的整体健康发展作用究竟有多大？对此业内人士同样存有分歧。
“如此大量的土地供应势必带来商品房的大量集中上市，按济南年消化2万~3万套住宅的量，如何支撑市场，将是济南市场面临较大的潜在压力。”姚海波认为，虽然当前济南周边城市的居民也有在济南的置业需求，但与当前济南的供地放量相比，当前的消费能力并不足以支撑未来即将入市的大量住宅。
“全运会确实带动了济南市地产价值的提升，但大型开发商更注重高端品牌项目的开发，因此未来可能会出现高档楼盘集聚的情况。”李铁岗也认为，当前这种大品牌开发商陆续在济南拿地的行为，虽然短期内不会造成楼市整体的供应过量，但潜在的风险在于会促成未来楼市供应的结构性失衡。
相关报道显示，2006年后，众多地产大腕就看中了全运会给济南市场带来的发展机遇，天鸿地产、鑫苑置业、中海、保利、海尔、绿城、海信等众多地产大鳄齐聚济南东部的奥运板块，名士豪庭、鑫苑·国际城市花园、保利花园、海信·慧园、海尔绿城·全运村、中海·紫御东郡等已相继入市，东部片区的部分房价已达到7000元~10000元/平方米。
于清也分析，全运会对济南地产价值的拉动作用虽然不会随着全运会的结束而停止，但在拉动住房消费这方面的作用并不大。
“济南的豪宅市场正在迅速扩大，从目前的现状来看，豪宅的消费还有一定市场，但如果有更多的大品牌企业入驻，豪宅市场的压力也将凸显。”于清指出，现在大部分地产商开发的房产总价基本在百万元以上，这个价格已经超出了济南一般百姓的承受能力。据他分析，开发商同样会考虑到高端项目的消费支撑问题，由此带来的“囤地”行为不可避免。
“因为开发都是分期进行，企业可以先做公建、做环境，这也是开发步骤，赚钱的都放在后面等着呢，所以，全国50％的‘地王’都在‘长草’。”于清说。
向东还是向西
业内人士表示，济南作为二线省会城市，总体房价还不是很高，还有很多的价值洼地。虽然全运会的拉动效应存在局限，但对于济南东部片区的投资价值的提升效应却是长远的。
李铁岗指出，济南发展较快的区域在东部和南部。但南部由于受政策控制，不可能供应大量的土地，因此东部将会成为济南未来城市发展的增长点。
“从济南的规划来看，东部是济南的文化、行政、科技中心，而西部是经济中心。我感觉，‘行政’的作用高于‘经济’，‘行政’也会拉动‘经济’。”李铁岗说。
于清也认为，济南最有潜力的地区应该是东部板块。“目前济南的房地产发展沿着经十东路顺延，一直到邢村立交桥。东部区域集中了全运村与政府机关，同时连接了章丘市，区间跨度大，土地丰富。”他介绍，济南东部具有极好的山坡地形，非常适合做投资收益率大的精致楼盘。
“此外，沿经十路、世纪大道的交通非常发达，特别是二环东路高架桥的接通，更带来了交通的便利，这个区域还有高科技产业基地，同时也能连接章丘大学城，在战略上，是济南建设新城区的最好地点。”于清分析。
但也有业内人士认为西部的发展潜力会更大一些。“全运会结束之后东部的发展很难预测，但是西客站就要建成了，二环西路也要开通了，而且以前制约西部发展的张庄军用机场也即将搬迁，这些对西部来讲都是利好。” | | |
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